FINANCE, IMMOBILIER

La défiscalisation immobilière expliquée

Qu’est ce que la défiscalisation immobilière ?

Tout le monde en parle, en soirée entre amis lors de dîners en famille, et  bizarrement si l’on fait des statistiques le sentiment général qui ressort est négative, voire très négative, car les a priori ne manquent pas, on connaît d’ailleurs tous quelqu’un qui s’est fait avoir par les beaux discours d’un vendeur et qui déconseille absolument de faire ce type d’opération, seulement parle t’on vraiment de la même chose ? En effet les réseaux de vendeurs de défiscalisation propose uniquement le dispositif du moment ;robien, scellier pinel, aujourd’hui, mais savez vous qu’il n’y a pas moins de sept dispositifs de défiscalisation immobilière en cours actuellement ? avez-vous vraiment pris le temps d’essayer de les comprendre de les analyser ?

Nous allons essayer à travers ce rapide tour d’horizon de vous donner toutes les clés sur ce qu’est la défiscalisation immobilière, pour commencer nous ne verrons ici que les dispositifs de défiscalisation active, c’est à dire ceux qui permettent d’alléger vos impôts directement en investissant dans la pierre, comme le pinel ,pinel outre-mer auparavant le duflot, le cellier le de robien ,mais également le monument historique ,malraux ,censi bouvard de normandie, déficit foncier et j’en passe. mais encore faut-il choisir un investissement immobilier adaptés à votre situation personnelle patrimoniale et à vos moyens et surtout éviter certains pièges.

le mécanisme de la défiscalisation immobilière, consiste à investir dans un bien immobilier, et à le mettre en location, une partie du montant investi ,venant alors se déduire directement de votre impôt sur le revenu ou bien diminuer le montant de vos revenus imposables en respectant certaines conditions ,vous vous demandez peut-être pourquoi l’état accorde ce type davantage ? ce ne sont pas de véritables cadeaux il permet de pallier de vrai besoins, développer l’offre locative, faire rénover des monuments anciens, répondre aux besoins de rénovation des logements. la défiscalisation immobilière est donc un moyen et non une fin, pour vous aussi si vous souhaitez réaliser un investissement rentable, la défiscalisation ne doit pas être l’objectif mais un moyen, un levier permettant d’atteindre vos vrais objectifs patrimoniaux, comme par exemple des revenus complémentaires à terme pour la retraite, l’accroissement de votre patrimoine, la transmission et j’en passe, si vous vous focalisez uniquement sur la réduction d’impôt, votre investissement ne s’inscrira pas dans votre cadre patrimoniale globale, et c’est là que vous risquez de le regretter, c’est pour cela qu’il est indispensable de faire un bilan patrimonial exhaustive détaillée afin de déterminer quelles lois ou sera la plus adaptée.

 La loi Pinel offre un avantage fiscal de 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans de 18 % en avant et de 21% pour 12 ans , la réduction d’impôt maximale accordée et donc de 6000 euros par an, le dispositif Pinel s’adresse aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le neuf pour le louer comme résidence principale non meublé, la réduction d’impôt est calculée sur le prix du bien dans la limite de 300 mille euros et de 5500 euros le mètre carré, la loi pénale dispose d’un volet outre-mer avec des réductions d’impôt majoré le contribuable pourra alors déduire 23 ,29 ou 32 % de la valeur du bien, la durée d’engagement de location conditionne le taux de réduction d’impôt, il est impératif de respecter cet engagement pour éviter la reprise de l’avantagé fiscal par l’administration, la location est elle même très encadrée, les loyers ne doivent pas excéder un certain seuil, variable lui-même selon la zone de situation du bien, et les ressources des locataires ne doivent pas non plus dépasser certaines limites, aussi avant d’investir nous pouvons vous inciter à vous renseigner sur l’état du marché ou à demander ces informations à votre cgp car faute de locataire vous, pourriez être obligé de rembourser à l’administration fiscale la réduction d’impôt.

L’avantagé fiscal du déficit foncier maintenant de pouvoir imputer sur son revenu global les travaux réalisés dans la nuit de 10700 euros, la réduction d’impôt maximale accordée sera de 4815 euros, selon votre tranche marginale si elle est de 45%. Réaliser des travaux dans un appartement est une technique efficace pour réduire son impôt sur le revenu, les travaux engagés se déduit sans limite sur les loyers perçus et au surplus lié en déduction de votre revenu imposable dans cette limite de dix mille 700 euros la baisse d’impôt est donc d’autant plus importante que le taux d’imposition du contribuable est élevé, intérêt supplémentaire l’avantagé fiscal ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales, tous les travaux ne sont pas déductibles, il est donc primordial de vérifier avant de vous lancer ou de  demander ces informations à votre cgt, attention si vous avez constaté un déficit foncier veiller à maintenir le bien en location pendant trois ans après la constatation du déficit, et surtout n’oubliez pas que la déductibilité de travaux n’est pas compatible avec le régime micro foncier, c’est soit l’un soit l’autre.

La loi monuments historiques ; l’avantagé fiscal est ici un déficit foncier imputables sur vos revenus sans limitation, la réduction d’impôt maximale sera en fonction de votre taux marginal d’imposition, si vous achetez un bien dans un immeuble classé monument historique pour le louer, la totalité des charges des travaux de restauration est déductible de vos revenus fonciers puis imputables sur votre revenu global sans limitation, l’économie d’impôt dépend de votre taux d’imposition, et de l’importance des travaux réalisés, en contrepartie vous devrez louer le bien pendant au moins 15 ans.

La loi Malraux, l’avantagé fiscal est ici une réduction d’impôt de 22 ou 30% du montant des travaux réalisés selon la zone géographique, la réduction d’impôt maximale sera de 22000 à 30000 euros en secteur sauvegardé, la réduction d’impôt Malraux s’adresse aux contribuables les plus lourdement taxées la réduction est élevée et elle échappe au plafonnement des niches fiscales, en contrepartie le bien doit être loué pendant neuf ans, l’économie d’impôt s’applique dès le début sur la base des travaux payés durant l’année indépendamment de la mise en location du bien, comme c’est le cas le plus souvent les prix sont ici souvent élevé à l’achat mais peuvent dans une certaine mesure se justifier, les biens sont généralement situés dans le centre historique des villes.

La loi Cosse permet aux propriétaires qui louent leur bien à un loyer modéré, dans le cadre d’une convention avec l’ANA de bénéficier d’une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers de manière proportionnellement inverser, en effet plus le loyer faible plus la déduction d’impôt est importante, le taux varie entre 15 et 70 % en fonction de la zone géographique et de la nature de la convention et peut même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées, pour en bénéficier le propriétaire devra louer le bien non meublé et à destination d’habitation principale dans des zones précises, le loyer est plafonné et les locataires ne pourront pas dépasser un seuil de ressources fixé par zones géographiques.

La loi Censi bouvard octroie des réductions d’impôt lorsque le contribuable investi dans un logement meublé faisant partie de l’une des catégories suivantes : résidences de tourisme , résidence pour étudiants ou pour seniors, si un bail commercial d’une durée comprise entre 9 ans et 12 ans est signé entre l’investisseur et l’exploitant, l’investisseur pourra alors  réduire son impôt à hauteur de 11 % du prix de l’immeuble comme pour le dispositif Pinel, le plafond est situé à 300000 euros, attention la loi censi bouvard ne permet pas d’amortir le bien comme c’est le cas de la location meublée non professionnelle au régime réel.

 Le dispositif de Normandie,  ici l’investisseur acquis un logement ancien dans l’un des centres villes françaises éligible à la loi, soit des villes ayant signé des conventions cœur de ville ou ayant engagé une opération de revitalisation de leur territoire, on trouvera par exemple moulin Charleville Mézières,Carcassonne, rodez, Bergerac ou en région parisienne par exemple mantes la jolie ou encore Rambouillet, votre cgp saura vous compléter la liste il y à 245 villes éligibles, l’investisseur engage ensuite des travaux de rénovation du bien pour le remettre en conformité, la mise en location du bien offre une réduction d’impôt identiques à celles de la loi Pinel les métropoles, l’accès à la loi de Normandie est régi par quelques conditions préalables comme le montant total des travaux de  rénovation du bien qui devront représenter 25% du coût total de l’opération dans la limite d’un investissement de 300000  euros, les décrets d’application ont apporté davantage de précisions quant à la nature des travaux à réaliser, un DPE diagnostic de performance énergétique devra être réalisée au départ afin d’évaluer les travaux à faire pour améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% et devra comporter deux types de rénovation sur un bouquet de 5 proposés, à l’issue des travaux un second DPE sera effectué avec comme pour objectif de démontrer les réductions de consommation d’énergie.  voilà nous avons fait le tour j’espère vous avoir présenté simplement le très large univers de l’ensemble des lois de défiscalisation immobilière qui existe aujourd’hui.